CL · Control de vencimientos y renovaciones
Que ningún administrador de condominio pierda la vigencia de su inscripción
Quien administra un condominio debe estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores y renovar cada año su certificado de antecedentes penales; las personas jurídicas actualizan además vigencia y estatutos (Ley 21.442, artículo 83; DS 5, artículo 20). Sin esa actualización deja de estar habilitado para actuar.
La Ley 21.442, nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, creó el Registro Nacional de Administradores de Condominios, de carácter público, obligatorio y gratuito, a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el que deben inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad (artículo 82). La inscripción es requisito previo para ejercer como administrador o subadministrador, a título gratuito u oneroso (artículo 83), y quien ejerce debe mantener su inscripción vigente (artículo 19). No pueden inscribirse las personas condenadas por los delitos de los Títulos VIII y IX del Libro Segundo del Código Penal; los administradores a título oneroso deben además acreditar licencia de enseñanza media y un curso de capacitación o certificación de competencias laborales (artículo 84).
El Reglamento del Registro, Decreto 5 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado el 26 de marzo de 2024, encarga el Registro a la Secretaría Ejecutiva de Condominios, que actúa a través de las Secretarías Regionales Ministeriales (artículos 1 y 2). La inscripción se solicita en la plataforma digital con los antecedentes de los artículos 10 (título gratuito) u 11 (título oneroso), entre ellos el certificado de antecedentes penales para fines especiales con una antigüedad máxima de 15 días; la Seremi resuelve en 20 días hábiles y las observaciones deben subsanarse en 30 días hábiles (artículos 15 a 18).
Para mantener vigente la inscripción, las personas naturales y jurídicas deben actualizar anualmente el certificado de antecedentes penales para fines especiales; las personas jurídicas deben actualizar además cada año el certificado de vigencia y estatutos y la identificación del representante legal o socio que cumple los requisitos. Los inscritos están habilitados para actuar mientras mantengan vigente su inscripción (artículo 20). La inscripción se acredita con un certificado de inscripción vigente disponible en la plataforma, que dura 60 días desde su emisión (artículo 21), y cualquier cambio en los antecedentes presentados debe informarse a la Seremi dentro de 10 días hábiles (artículo 22).
De un vistazo
| Norma | Ley 21.442, artículos 19 y 82 a 86; Reglamento del Registro, Decreto 5 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado el 26 de marzo de 2024 |
|---|---|
| Quién se inscribe | Toda persona natural o jurídica que ejerza como administrador o subadministrador, a título gratuito u oneroso (Ley 21.442, artículos 82 y 83; DS 5, artículo 6) |
| Quién lo administra | Secretaría Ejecutiva de Condominios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a través de las Seremi (DS 5, artículos 1, 2 y 5) |
| Actualización anual | Certificado de antecedentes penales para fines especiales; en personas jurídicas, además vigencia y estatutos e identificación del representante o socio (DS 5, artículo 20) |
| Vigencia | La inscripción habilita para actuar mientras se mantenga vigente con esas actualizaciones (DS 5, artículo 20) |
| Certificado | Certificado de inscripción vigente en la plataforma digital, válido 60 días desde su emisión (DS 5, artículo 21) |
| Cambios | Informar a la Seremi cualquier cambio en los antecedentes dentro de 10 días hábiles (DS 5, artículo 22) |
| Plazos de inscripción | Resolución de la Seremi en 20 días hábiles; observaciones a subsanar en 30 días hábiles (DS 5, artículos 17 y 18) |
Si el administrador es una persona jurídica, al menos uno de los socios o el representante legal debe cumplir los requisitos, y la persona natural que ejerce el rol debe estar inscrita por sí misma (Ley 21.442, artículo 84; DS 5, artículos 10 y 11). La inscripción a título gratuito y a título oneroso son clasificaciones distintas y las sanciones de una no afectan a la otra (DS 5, artículo 12). El administrador provisional de viviendas sociales del artículo 68 de la ley no necesita inscripción (DS 5, artículo 6).
¿Quién es responsable?
La persona natural o jurídica inscrita es responsable de mantener vigente su inscripción y de actualizar los antecedentes cada año (Ley 21.442, artículo 19; DS 5, artículo 20), de informar los cambios en 10 días hábiles (DS 5, artículo 22) y de entregar la información que requiera la Secretaría Ejecutiva de Condominios (DS 5, artículo 23; Ley 21.442, artículo 20 N° 11). El comité de administración, que fija la remuneración del administrador (artículo 19), tiene interés en exigir el certificado de inscripción vigente al contratar y en cada renovación.
Si vence el plazo
Actuar como administrador habiendo perdido alguno de los requisitos habilitantes para la inscripción es una infracción gravísima, sancionable con la eliminación del Registro Nacional y/o multa a beneficio fiscal; proporcionar información falsa sobre los requisitos también lo es (Ley 21.442, artículos 87 N° 1 y 88). No informar los cambios en los antecedentes da lugar a un procedimiento sancionatorio de la Seremi (DS 5, artículo 22), y no entregar la información requerida por la Secretaría Ejecutiva puede motivarlo (DS 5, artículo 23). Las reclamaciones contra administradores las conoce la Seremi, a petición del comité o de los copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15% de las unidades (Ley 21.442, artículos 90 y 91; DS 7, artículo 49).
Un vencimiento anual y un certificado de 60 días
La fecha que mantiene viva la inscripción es la actualización anual del certificado de antecedentes (y, en personas jurídicas, de la vigencia y estatutos). El certificado de inscripción vigente que se descarga de la plataforma dura solo 60 días y sirve como comprobante ante el comité o la Seremi; conviene renovarlo cada vez que se acredite la inscripción, pero el recordatorio principal debe apuntar a la actualización anual.
Cómo hacer el seguimiento con ExpirySuite
- Añade al administrador o a la empresa administradora y registra como vencimiento la fecha de la última actualización anual de antecedentes en la plataforma del Registro más un año.
- Los recordatorios llegan por correo 60, 30, 14, 7 y 1 día antes del vencimiento y el mismo día; el aviso de 30 días deja margen para pedir el certificado de antecedentes, que debe tener como máximo 15 días de antigüedad al presentarlo.
- El administrador puede subir el certificado de inscripción vigente a través de un enlace seguro, válido 14 días y sin necesidad de cuenta.
- Asigna un responsable, por ejemplo el presidente del comité o el encargado de cumplimiento de la administradora; si la fecha pasa, los gestores reciben avisos adicionales 3, 7 y 14 días después.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué hay que actualizar cada año en el Registro?
- El certificado de antecedentes penales para fines especiales; las personas jurídicas actualizan además el certificado de vigencia y estatutos y la identificación del representante legal o socio que cumple los requisitos (DS 5, artículo 20).
- ¿Cuánto dura el certificado de inscripción vigente?
- 60 días desde su emisión; se descarga de la plataforma digital del Registro (DS 5, artículo 21).
- ¿Puede administrar quien no está inscrito?
- No: la inscripción es requisito previo para ejercer como administrador o subadministrador, gratuito u oneroso (Ley 21.442, artículo 83). Solo se exceptúa el administrador provisional de viviendas sociales del artículo 68 (DS 5, artículo 6).
- ¿Qué pasa si cambian los antecedentes presentados?
- Debe informarse a la Seremi en un plazo no superior a 10 días hábiles; el incumplimiento da lugar a un procedimiento sancionatorio (DS 5, artículo 22).
Fuentes
- Ley 21.442, nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria: artículos 19, 20, 82 a 88, 90 y 91 (LeyChile, BCN)
- Decreto 5, Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios (publicado el 26 de marzo de 2024): artículos 1, 2, 5, 6, 10, 11, 12, 15 a 18 y 20 a 23 (LeyChile, BCN)
- Decreto 7 de 2023, Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Reglamento de la Ley 21.442: artículo 49 (LeyChile, BCN)
Última comprobación: 14 oct 2026 · Esta página resume fuentes oficiales con fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Consulte las fuentes enlazadas para conocer las normas y tasas vigentes.
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Asigne un responsable
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